As notas fiscais nas locações passam a fazer parte da rotina de quem aluga imóveis. Com a Reforma Tributária, a locação deixa de ser uma operação isenta e entra no campo de incidência do IBS e da CBS. Por isso, muitos locadores terão uma nova obrigação: emitir nota fiscal.
Além disso, as regras mudam conforme o perfil do locador. Afinal, a obrigatoriedade alcança pessoas jurídicas, pessoas físicas enquadradas como contribuintes e cria o chamado CNPJ técnico. A seguir, entenda cada caso e as datas de início.
Notas fiscais nas locações: o que muda com a Reforma Tributária
Historicamente, a locação de imóveis ficava fora do ISS e do ICMS. No entanto, a Lei Complementar nº 214/2025 alterou esse cenário. Agora, a locação passa a ser tratada como uma operação onerosa, sujeita ao IVA Dual (IBS e CBS).
Dessa forma, os locadores enquadrados nas novas regras precisam cumprir obrigações fiscais inéditas. Entre elas, está justamente a emissão da nota fiscal. Contudo, a obrigatoriedade não é igual para todos — ela depende do perfil e do porte da atividade.
⚠️ Atenção: no caso da pessoa física, os requisitos são cumulativos.
Notas fiscais nas locações por CNPJ
Primeiramente, veja o caso das empresas. As pessoas jurídicas que exploram a atividade de locação passam a emitir nota fiscal para os seus inquilinos.
- Início da obrigatoriedade: 01/12/2026.
- A nota deverá ser emitida ao inquilino conforme as regras do documento fiscal aplicável.
Portanto, quem já atua como PJ no ramo de locação precisa preparar os sistemas com antecedência.
Notas fiscais nas locações por CPF
Em seguida, temos a pessoa física. Ela se torna contribuinte obrigatória do IVA Dual quando cumprir dois requisitos cumulativos:
- Receita de aluguéis acima de R$ 240 mil no ano anterior ou acima de R$ 288 mil no ano corrente;
- Mais de 3 unidades alugadas (ou seja, 4 ou mais).
- Início da obrigatoriedade: 01/01/2027.
Nesse caso, além do Imposto de Renda (IRPF), o locador também deverá emitir nota fiscal. Ou seja, o aluguel continua sendo renda tributável pelo IRPF e, ao mesmo tempo, passa a gerar a nova obrigação fiscal.
CNPJ técnico: o cadastro do contribuinte do IVA Dual
Além disso, a Reforma criou o CNPJ técnico. Ele é necessário para a pessoa física enquadrada como contribuinte do IVA Dual.
- Serve para o cadastro e o cumprimento das obrigações do IBS e da CBS.
- Não substitui o CPF e não transforma a pessoa física em empresa.
Assim, o CNPJ técnico funciona apenas como um instrumento de conformidade fiscal, sem alterar a natureza do locador.
Como se preparar para as notas fiscais nas locações
Mesmo com prazos em 2026 e 2027, a recomendação é clara: comece agora. Primeiro, some a receita anual de aluguéis e conte quantos imóveis você mantém alugados. Dessa forma, você identifica se será ou não contribuinte.
Em seguida, organize os contratos e revise os sistemas de emissão — assim como já acontece com a obrigatoriedade de IBS e CBS nas notas fiscais desde agosto. Por fim, acompanhe as regulamentações, pois detalhes operacionais ainda podem ser definidos.
Conclusão
Em resumo, as notas fiscais nas locações representam uma das mudanças mais concretas da Reforma Tributária para o setor imobiliário. Mais do que uma nova obrigação, elas exigem planejamento — especialmente para quem vive de renda de aluguel.
Na PKF BSP, acompanhamos cada etapa da Reforma Tributária e ajudamos você a entender as regras e a organizar suas obrigações. Fale com nossos especialistas e antecipe-se às mudanças.
Fontes